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洪学智律师 洪学智律师,系湖南紫霞湖律师事务所主任,1998年开始从事法律服务,2017年5月被评为湘西自治州第二届十佳律师。洪学智律师长期坚持学习,勤于钻研业务,积极参与法学研究,理论功底深厚,业务精益求精。自执业以来,... 详细>>

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律师姓名:洪学智律师

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成功案例

承租人去世后,公房承租权纠纷

【案例介绍】

原告李某系王某之女,王某于五十年代开始租住位于某区房管局的一处公房,原告李某与其他兄弟姐妹均在此居住长大,原告工作后搬离该房屋,此房屋一直由王某及外孙刘某居住,2001年8月王某书面申请将该房屋承租人改为外孙刘某的名字,王某去世后,刘某购买了该房屋。李某不服,将市房管局和区房管局诉至法院。

原告李某诉称,原告不仅经常探望母亲还承担了该房屋的租金和修缮费用直到母亲去世,后原告得知该房屋使用权已确认给第三人刘某并于2001年8月与区房管局签订《公房转让合同》将该房屋出售给了第三人刘某,且市房管局并为其办理了产权证,原告认为其作为承租人有权在母亲死后继承该房屋使用权,市、区房管局侵犯了其作为承租人的优先购买权,以行政行为违法将市、区房管局诉至法院。

被告辩称,原告不具有诉讼主体资格,在市房管局颁证之前该房屋属于区房管局所有,不属于原告,区房管局将该房屋出售给刘某属于民事行为,市房管局在审查了刘某提交的其为承租人的相关证明材料及房屋转让合同等资料后为其颁发了房屋产权证符合法律规定,原告既不是承租人也不是所有权人,当然不是被告行政行为的相对人,也与该行政行为无法律上的利害关系。

第三人刘某称,该房屋一直由其与外婆王某共同居住,原告自从工作后就搬离该房一直居住在单位宿舍并未居住该房,不应享有续租的权利,也不享有优先购买权,且王某于2001年5月已将该承租房的户主转让给自己,根本不存在继承权的问题。

法院经审理后认为,被告区房管局与第三人刘某签订《公房转让合同》,双方形成的是平等主体之间的民事法律关系,而非管理与被管理的行政法律关系,因此区房管局不是本案的适格被告,且按照“谁主张,谁举证”的原则,李某对证明自己起诉符合法定条件承担举证责任,但由于其未能提供证据证明其对该房屋享有优先购买权或所有权。即不能证明其与被告市房管局的颁证行为具有法律上的利害关系,对李某的要求,法院不予支持,裁定驳回李某起诉。

【律师评析】

一、原告是否具有主体资格?

根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十一条、《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第十二条的规定,行政诉讼的原告必须是行政机关行政管理的相对人或者与具体行政行为之间有法律上的利害关系的公民、法人或者其他组织。同时根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第二十七条第(一)项规定,原告对证明自己起诉符合法定条件承担举证责任。从案情可以看出,李某诉称其探望母亲和承担修缮费用以及租金并不能证明其对该房屋具有使用权,即李某不能证明其与被告市房管局的颁证行为具有法律上的利害关系,因此,李某并不具有本案的原告主体资格。

二、本案中区房管局是否是行政诉讼被告?

根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第一条的规定,公民、法人或者其他组织对具有国家行政职权的机关和组织及其工作人员的行政行为不服,依法提起诉讼的,属于人民法院行政诉讼的受案范围。本案中区房管局将该公房出售给第三人刘某,并与第三人刘某签订了《公房转让合同》,双方形成的是平等主体之间的民事法律关系,而非管理与被管理之间的行政法律关系,区房管局出售该公房的行为并非行政行为,不属于行政审判权限范围,作出行政行为的是市房管局对该房颁发的产权证。因此,区房管局不属于行政诉讼的被告。

三、刘某对公房的使用权有无继承权,是否具有优先购买权?

根据《城市房屋租赁管理办法》第十一条的规定:“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。”刘某不仅一直与王某同住,2001年8月王某书面申请将该房屋承租人改为外孙刘某的名字,因此刘某对该房屋的使用权具有当然的承租权。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”刘某既然作为承租人,对该房屋同样也具有优先购买的权利,因此,区房管局将该房屋出售给刘某是正确的。

【律师提示】

行政行为的原告必须与行政机关行政管理的具体行政行为之间有法律上的利害关系。行政机关与当事人的民事行为不属于行政案件的审理范围。李某未居住该房不享有继续承租的权利。



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